Actifs de petite taille, grand potentiel : démystifier le mal‑aimé de l’industriel canadien

Le marché industriel canadien est vaste, mais tous les actifs ne sont pas équivalents. Si les grands centres de distribution et pôles logistiques monopolisent souvent l’attention, c’est pourtant le segment des actifs industriels de petite taille – généralement des propriétés de 50 000 pieds carrés ou moins – qui constitue discrètement la colonne vertébrale de l’économie canadienne. Alimenté par une croissance démographique rapide et des entreprises essentielles au tissu économique local, ce segment représente environ 30 % de l’inventaire industriel total et dessert des industries qui restent résilientes au fil des cycles économiques.

Le marché des actifs industriels de petite taille repose sur cinq piliers qui soutiennent les paramètres fondamentaux solides des investissements : une base locative non cyclique, une demande robuste, des sources de revenus sécurisés, une pénurie d’offre persistante et une faible détention institutionnelle. Avec une demande locative stimulée par la croissance démographique et un déficit d’offre estimé à 3 millions de pi² sur les cinq prochaines années, le secteur est en bonne voie pour connaître une hausse des loyers et des valorisations.

Pourtant, les investisseurs institutionnels ont largement négligé ce segment, freinés en partie par des contraintes d’échelle, laissant place à un marché fragmenté propice à une gestion professionnelle et à la création de valeur. Comme les paramètres fondamentaux continuent de se contracter, l’industriel de petite taille apparaît comme l’une des opportunités d’investissement les plus sous-évaluées et résilientes de l’immobilier canadien. Autrement dit, ce segment approche d’un moment catalyseur où l’écart de valorisation par rapport aux actifs industriels plus grands et les coûts de remplacement devra se résorber – faute de quoi, la pression continuera de monter, amplifiant davantage son potentiel de valorisation. Les investisseurs avisés reconnaissent ce déséquilibre et misent sur des rendements élevés provenant du revenu, tout en anticipant l’inévitable rectification des prix par rapport aux valeurs stabilisées.